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当高层违纪遇上扩张“后遗症”,云南城投“卖子”转文旅自救!

作者:admin
来源:https://www.wendait.com
日期:2019-05-27 20:00
未来城

凤凰网房产昆明站 作者:杨春兰

负债压顶,业绩失收,董事长涉嫌严重违纪之后,云南城投再“卖子”输血,转型康养文旅。

5月24日,云南城投在云南产权交易所网站挂出云南尚博房地产开发有限公司29%股权交易公告,挂牌转让价格79392600元(约7939万元)。

据交易公告,云南尚博房地产开发有限公司股东为昆明未来城开发有限公司(持股比例80%)及云南茂川投资有限公司(持股比例20%),注册资本1亿人民币。而昆明未来城开发有限公司为云南城投旗下全资子公司,云南茂川投资有限公司则为自然人李胜及云南凯富投资有限公司控股公司,公司法人为李胜。另外,云南凯富投资有限公司则为自然人张昌振、吴澄林控股公司,公司法人张昌振。

据查,云南尚博房地产开发有限公司成立于2015年3月,注册资本5000万人民币。该公司为云南城投旗下未来城公司与巨和地产共同出资成立的项目公司,具体负责白龙寺棚户区改造项目开发、建设,项目开发由未来城公司主导。

加入白龙寺城改始末

白龙寺村位于东二环的石闸立交桥附近,靠近西南林业大学,白龙寺片区的棚户区改造项目西至白龙路、豪都家具和世界花苑小区,南至正在建设的老年公寓,东至现状城中村道路。据此前的项目规划,白龙寺棚改项目总用地面积约153.95亩,净用地面积约126亩,分四个地块建设,主要建设1栋办公楼、9栋高层住宅、1栋独立商业,1所幼儿园,项目总投资约为26亿元,建成后项目内总居住户数2484户,预计入住人口7949人。

早在十年前的2009年,云南巨和房地产开发有限公司就取得了白龙寺村和云山村的土地一级开发社会投资人资格。但在了无音讯的6年之后,于2015年8月,白龙寺片区、云山村片区棚改项目发布环评公示,据环评公示显示,云南城投集团旗下未来城公司与巨和地产合资成立项目公司(云南尚博房地产),负责两项目的棚户区改造,未来城公司占主导。

但这之后,2个城中村的改造仍然没有声息,棚改一直没有进展。

据凤凰网房产查询,关于白龙寺村和云山村棚改的消息,停留在2015年云南城投入主并主导项目开发。

而此间,据国家企业信息公示系统显示,2015年9月30日,云南尚博房地产开发有限公司注册资本变更为1亿人民币。2017年9月26日,公司投资人股权变更,云南茂川投资有限公司接手云南巨和房地产开发有限公司全部股权,成为云南尚博房地产开发有限公司新股东,股权比例20%。

直到今年1月,昆明市自然资源和规划局发布的官渡区、经开区和盘龙区范围内征地公告,才又一次提及云山村、白龙寺村城中村改造项目。

而如今云南城投将转让29%股权,或将意味着云南城投又将逐步退出白龙寺城改项目,而项目将寻找新的投资人。

“卖子”输血

而从云南城投来看,这已经不是第一次以股权转让形式退出城改。

据凤凰网房产昆明站不完全统计,云南城投近年来抛售股权频繁:

今年5月,云南城投转让大理华茂地产33%股权,退出大理满江城改项目。

今年2月27日,云南城投置业股份有限公司(以下简称:云南城投)发布预披露公告称,公司将转让天堂岛置业有限公司90%股权。而天堂岛置业有限公司正是云南城投在呈贡斗南西部滇池东岸开发的天堂岛项目的开发公司,如果股权成功转让,意味着云南城投在滇池边开发的项目又有一个要易主。

2018年11月30日,云南城投及下属全资子公司云南城投龙江房地产开发有限公司(下称“龙江公司”)与北京众置鼎福房地产开发有限公司(下称“众置鼎福公司”)签署了在建工程转让相关协议。根据协议,龙江公司将城投湖畔四季城(一期)项目中位于J2012-040-1号地块的在建工程协议转让给众置鼎福公司,众置鼎福公司同意受让本项目。据查,北京众置鼎福房地产开发有限公司股东为首创置业股份有限公司在昆明的子公司。该项目目前为首创禧悦春城。

2018年8月6日,云南城投置业有限公司与四川省清凤现代房地产开发有限责任公司(下称“清凤现代”)签署了协议,根据协议规定,清凤现代拟参与公开竞买云南城投旗下昆明七彩云南城市建设投资有限公司(下称“昆明七彩公司”)59.5%股权,而昆明七彩公司正是古滇未来城开发企业。据凤凰网房产昆明站5月实地踩盘发现,目前古滇未来城开发公司为四川清凤。

2018年9月12日,云南城投置业股份有限公司发布公告称,已将自己持有的大理满江康旅投资有限公司80%的股权,以5.37亿元的价格转让给昆明万洱房地产开发有限公司。此次股权转让完成后,云南城投持有满江康旅15.24%股权,昆明万洱持股80%,国寿云城持股4.76%。天眼查显示,在昆明万洱的股权结构中,昆明万玖房地产开发有限公司持有其70%的股权,而昆明万玖则由昆明万科房地产开发有限公司持股99%。但因为大理实行严格的洱海保护政策,万科在大理的项目处于开发停滞的状态。

2018年3月至12月,云南城投转让旗下虹桥、龙池村城改开发公司80%股份至大华集团,退出虹桥、龙池村城改。

2017年,云南城投转让城投湖畔四季(昆明湖)项目后续地块给万科。2017年11月11日,云南城投发布公告,对其与昆明万科联合竞得的融城昆明湖后续土地用途进行了详细说明。公告表示,在双方组成联合体共同拿下J2013-002-009号地块、J2013-002-010号地块后,昆明万科将江独立开发建设9号地块(住宅用地),云南城投则独立负责对10号地块(商业用地)进行开发。昆明万科需向龙江公司支付支付回迁房及相关基础设施购买价款约3.66亿元、一级开发补偿款约9.15亿元。该项目目前为万科金域水岸。

资产腾挪术

就在云南城投发布转让白龙寺棚改项目股权的当天傍晚,云南城投集团董事长许雷主动投案的消息刷屏网络。时间点如此巧合,很容易让人产生联想,但事实上,两者并无直接关联。转让多个项目股权是云南城投一直在进行的动作,一是改善上市公司的盈利情况,二是实现业务转型。

转让股权,成了云南城投置业股份有限公司(600239.SH)近几年获得盈利的重要手段。

云南城投2018年年报数据显示,由于出售旗下资产获利18亿元,尽管云南城投归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为-8.21亿元,其归属于上市公司股东的净利润仍然达到了近五年的最高峰4.91亿元。

净利润近九成增长的背后,缘于上年度卖资产的收入。其中,2018年转让控股子公司大理满江康旅投资有限公司及昆明七彩云南城市建设投资有限公司的部分股权,所实现投资收益为上市公司净利润增厚十数亿元。云南城投方面表示,转让两家公司股权是根据云南城投整体经营需要而产生的正常经营行为。

值得一提的是,满江康旅与昆明七彩公司的出售均伴随着高增值率的现象。据悉,满江康旅在出售前仅成立五个月,经评估的净资产值较账面值增加6.2亿元,增值率为1179.58%;昆明七彩公司自2016年成立以来一直处于亏损状态,但最终评估净资产值较账面值增值率达到1976.86%。

此外,2018年内云南城投还出售了多个下属公司股权,包括云南亚德房地产开发有限公司40%股权、西安云城置业有限公司51%股权、陵水顺泽90%股权、云南城投天堂岛置业有限公司90%股权等。不过,由于未找到接盘方,5月8日,云南城投宣布撤销挂牌天堂岛股权项目。

一边在卖,另一边也在买。年报显示,报告期内,云南城投新增对外股权投资合同金额64.17亿元,其中用于海南国际会展、银泰系等一系列项目的股权收购资金为35.28亿元。这还是在中止了涉及236亿元、100%收购成都环球世纪会展旅游集团有限公司的情况下。

在净利润达到近五年高峰的背后,是云南城投另一堆不太好看的数据。

2018年年报显示,云南城投当期实现归属于上市公司股东的扣非净利润-8.21亿元,同比下降832.66%。

查阅云南城投2015年至2018年历年年报发现,其归属于上市公司股东的净利润分别为2.786亿元、2.441亿元、2.64亿元和4.91亿元;相应的扣除非经常性损益后的净利润分别为-1.807亿元、-3.648亿元、1.12亿元、-8.21亿元。

也就是说,四年中有三年云南城投是依靠非经常性损益避免了业绩亏损。云南城投方面在书面回复中表示,因2017年与2018年“归属于上市公司股东的净利润”来源方式不同,故“归属于上市公司股东的净利润”与“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润”一增一降。

但实际上,这样清楚表明,云南城投对于此类非经常性损益(股权转让收益)的依赖程度太高。

2019年一季报数据依然不好看。

据云南城投今年5月发布的修订后的2019年第一季度报告公告显示,云南城投一季度营收8.7亿元,较上年同期下滑62.69%;归属于上市公司股东的净利润-3.75亿元,较上年同期下滑652.46%;归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润-3.81亿元,较上年同期下滑662.94%。

至于营收与净利润双降的原因,云南城投方面给出的解释是同期销售面积减少。相关数据显示,云南城投2019年一季度签约面积为3.03万平方米,同比减少83%,2019年一季度签约金额4.88亿元,同比减少77%。

转型文旅谋突围

云南城投频繁转让股权的另一个目的,是转型康养文旅产业。

自2013年开始,云南城投方面便表示,将旅游地产业务升级为主营业务,与住宅开发并驾而行。2015年,云南城投方面宣布,加码健康休闲地产,做“中国健康休闲地产引领者”。2018年年报中,云南城投方面再度重申了上述定位。

云南城投方面表示,力争2019年在大健康、大休闲的目标方向指引下,深入研究绿色康养产业发展模式,扩大土地资源储备,打造全国绿色康养综合服务商。同时,为加快战略转型,2019年计划实现收入110亿元,计划投资173亿元。

截至2018年,云南城投包括旅游地产、养老地产在内的其他房地产业态营收已达到46.66亿元,占整个房地产业务营收的近六成。

在云南城投的诸多康养文旅项目中,最著名的就是已开发10年之久的安宁温泉山谷项目,以及近年来环滇池的三大项目:古滇未来城,晋宁未来城,滇池未来城。

滇池草海片区规划

其中,云南城投已基本退出古滇未来城的开发。

晋宁未来城为环滇池领域最大的文旅大盘。2017年12月18日,昆明市政府与云南城投集团、环球世纪公司签署《中国昆明晋宁未来城项目投资框架协议》,项目选址晋宁区昆阳街道和上蒜镇的滇池南岸湖滨区域,计划总投资约1000亿人民币。

滇池未来城则为云南城投集团和万科联合开发,计划投资60亿,建设包括电影乐园、水乐园、旅游小镇等的商业综合体。据了解,项目为草海东岸占地3655亩的滇池未来城昆明新天地。原本计划在2017年5月启动,但截至目前,除了有过一两次地块调规消息,还没有进行正式开发阶段。

除此之外,在2018年年报里,云南城投还透露已在西双版纳储备了一些优质的土地资源,例如位于景洪市澜沧江国际生态文化旅游度假区项目的851亩优质土地,并计划在2019年逐步推出以“云舟、方舟及康舟”为品牌代表的康养项目;同时,公司还与西双版纳州政府合作成立了西双版纳航空投资有限公司及西双版纳旅游投资开发有限公司。


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