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锦州股票开户荣盛短期债务发展的压力已经达到高峰

作者:股票配资
来源:https://www.wendait.com
日期:2019-11-10 09:15

锦州股票开户

荣盛发展中的合同销售增速放缓,短期债务占总到期债务的比重较高,公司偿债压力凸显。 本报记者杨花仙/温对荣盛的发展表现稳定,态度积极(002146)。自半年度报告发布以来。 从公司收入和利润的稳步增长来看,这是真的,但各种机构似乎有意无意地忽视了预付账户增长率的放缓。

2019年上半年,无论从收入还是净利润来看,荣盛的发展都将继续达到上市以来的最佳水平。 与此同时,该公司的计息债务如滚雪球般增长。 令市场更加担忧的是,与债务主要为长期的未偿住房企业不同,荣盛的发展债务更为短期。

住房公司对资金有着天然的需求。销售收入和贷款是资金的主要来源。当销售放缓时,公司将更加依赖贷款。 对荣盛的发展来说,如何炒股有息债务主要是短期贷款,杠杆有多危险?

截至新闻稿,记者《证券市场周刊》尚未收到荣盛发展的回复

预付款停滞

荣盛发展半年度报告显示,公司2019年上半年实现营业收入243.61亿元,同比增长25.65%;母公司股东应占净利润29.44亿元,同比增长31.05%。 自2016年半年度报告以来,公司半年度报告收入和净利润连续创新高。

在创纪录高收入的同时,荣盛的发展反映了未来房地产销售收入的稳定增长。 2019年上半年,荣盛发展实现合同面积422.7万平方米,合同金额465.78亿元,同比分别增长9.85%和16.16%。

组织也是赞美的声音 例如,如何炒股华泰证券指出,锦州股票开户荣盛拥有丰富的价值储备和杠杆空,如何炒股布局和叠加优化的多利润产业链正在逐步形成,其年度业绩有望保持稳定增长。

但是,与以前的增长率相比,荣盛的承包面积和数量的增长率明显放缓。 2018年半年度报告没有披露具体金额,但表示2018年上半年合同面积和金额分别比去年同期增长48.22%和46.76%。

2017年上半年,荣盛发展实现合同面积257.94万平方米,合同金额272.3亿元,同比分别增长14.8%和59.33%。 显然,与2017年和2018年上半年的签约量快速增长相比,公司的签约量显然没有今天增长得快。

2016年上半年,荣盛发展实现合同价值170.9亿元,增长62.92% 在2014年和2015年上半年合同销售放缓后,荣盛的发展在2016-2018年上半年实现了快速增长,直到现在增长再次放缓。

较慢的合同销售直接影响公司的预付款 2019年上半年末,荣盛发展预付款为877.64亿元,与年初的870.49亿元基本持平,处于停滞状态。

2014-2018年上半年,荣盛发展预收款分别为205.66亿元、205.14亿元、304.6亿元、577.05亿元和815.18亿元 2013-2017年末,荣盛发展预收款分别为199.19亿元、209.65亿元、241.96亿元、432.94亿元和669.97亿元。

不难发现,近年来,与年初相比,荣盛上半年的预付款大幅增加。

广发证券指出,荣盛上半年合同销售额达到465.78亿元,同比增长16.16%,达到销售目标的42%,低于2018年上半年同期。在收款方面,按预收款和现金流计算的收款率分别为48%和60%,表中收款水平较低。

荣盛的发展并没有止步于此 2014年至2016年,公司新增土地储备股权建筑面积268.9万平方米、825.5万平方米和873.81万平方米,2017年和2018年分别收购1108.82万平方米和765.3万平方米规划股权建筑面积。

2019年上半年,荣盛开发区规划建筑面积654.2万平方米,土地储备建筑面积4059.7万平方米,是2014年底土地储备197546万平方米的两倍多。

土地储备的增加和销售增长的放缓意味着荣盛的发展面临下滑的风险。 项目取消分配的减少意味着资本积累和成本增加,盘锦项目可能就是一个很好的例子。

根据荣盛年度发展报告,盘锦金圣花都项目总建筑面积为49.55万平方米。截至2018年底,项目总承包面积仅为57,473平方米,仅占总面积的一小部分。 该项目于2011年被荣盛发展公司收购。到目前为止,项目的去工程化仍然是一个难题。

荣盛在盘锦开发的另一个项目是祥帝傅蓉,也是在2011年收购的 当时,该公司披露的建筑面积为28万平方米。在2017年度报告中,建筑面积增加到339,600平方米。市场不知道这是随后土地征用的结果还是其他原因。

2017年年报显示,湘地傅蓉建筑面积为271,100平方米,部分项目尚未开工。 然而,在2018年年度报告和2019年上半年财务报告中,荣盛发展没有披露项目的后续进展。

傅蓉盘锦祥迪项目除了住宅楼外,还有少量商铺出租。 《2018年年报》显示,傅蓉祥帝有4057平方米的商铺可以出租,但截至年底仅出租了605平方米,出租率仅为14.9%,租金和管理费收入仅为微不足道的9万元。

盘锦项目可能只是荣盛一些困难项目发展的代表 由于该公司的房地产业务主要在三线和四线城市,在三线和四线房地产市场降温后,有多少类似项目存在?毫不奇怪,这些短期难以消化的项目将消耗大量公司资金。

近年来,荣盛在发展方面取得了巨大进步。 2014年至2018年,公司分别签订合同价值283亿元、309亿元、512.24亿元、679.3亿元和1015.63亿元,实现销售收入248亿元、248亿元、484.88亿元、612亿元和815亿元,销售收入基本占80%以上。

但是与同龄人相比,这种速度是不够的 以凯里的排名为例。2014年和2015年,荣盛在该行业发展了近20家,2016年和2017年降至约25家。2018年,该公司签约销售额达到1000亿元。然而,其在该行业的排名进一步下降至30位,勉强挤进了1000亿元人民币房地产俱乐部的最后一班车。

销售收入是住房企业资金供应的主要来源之一。 在加拿大持续扩张的前提下,不利的销售将使住房企业更加依赖国外贷款,这对于短期债务已经占到一半以上的荣盛来说可能不是一个好现象。

高额短期债务

随着公司盈利能力和销售规模的不断扩大,除了依靠自己的销售收入“造血”之外,外部融资是荣盛发展的另一个主要融资渠道。

2014-2018年,荣盛发展融资额分别为189.8亿元、343.18亿元、395.7亿元、470.58亿元和449.93亿元 2019年上半年,公司融资金额为258.95亿元。

更高的借贷意味着更高的债务比率 2018年,荣盛发展的负债率保持在84.04%的历史最高水平,其中74.16%的负债率在不包括预付款的大型住房企业中排名第一。

就净负债比率而言,虽然荣盛的发展并不高,但仍保持在高水平。 2014年至2018年,荣盛的净负债率分别为129.05%、111.31%、125.21%、123.75%和88.15%。在2018年略有下降后,净债务比率在2019年上半年回到101.53%的高水平

100%左右的净负债率并不是不可接受的,但是对于荣盛的发展来说,公司的生息债务情况略有不同,短期和高成本资金在公司融资中的比例也不低。

近年来,在荣盛发展的融资结构中,高成本借贷资金的比例有所增加,主要是由于信托融资的快速增长。 2016年至2018年,公司信托融资金额分别为81.63亿元、96.71亿元和152.03亿元。同期,公司银行贷款分别为185.6亿元、208.98亿元和231.16亿元。

信托融资的最低借款成本在6.5%以上,最高为10.5% 银行贷款利率低至4%以上,高至10%以下。很清楚哪个更高或更低。 此外,信托融资的期限通常为1-2年,2018年将变为0.5-3年,而银行贷款将为1年短18年长,这一点更不言而喻

期限更长、利率更低的银行贷款自然是住房企业的首选融资方式,其次是信托等高成本基金。 在此之前,2015年也是连续详细披露荣盛发展融资来源的第一年。公司主要融资来源为信托基金,达116.83亿元,银行贷款仅84.16亿元。

如前所述,由于融资结构,荣盛的发展债务直接占中短期计息债务的比例过高。 根据大公发布的《荣盛发展相关债务评级报告》披露的信息,2016-2018年荣盛发展的生息债务总额分别为516.65亿元、742.62亿元和668.89亿元,其中短期生息债务分别为200.86亿元、257.64亿元和312.63亿元

也就是说,荣盛短期有息债务的比例分别为38.88%、34.69%和46.74%。 2019年第一季度末,荣盛发展的计息债务总额为665.53亿元,其中短期计息债务350.86亿元,占52.72%,短期债务已占公司债务的一半以上。 从债务的期限结构来看,该公司的计息债务已变为短期债务。

发展期不到一年的生息债务占荣盛总量的一半以上,而1-2年间的长期生息债务占30%以上,达到31.37%,总规模为208.77亿元。 也就是说,两者的综合比例超过80%,规模接近560亿元。 偿还期限超过2年的有息债务刚刚超过100亿元,达到105.9亿元,仅占15.91%,不到20%

不仅如此,根据评级报告,荣盛发展的短期计息债务主要在2019年第四季度和2020年第一季度到期,分别为109.43亿元和98.32亿元。 换句话说,未来六个月将是荣盛发展短期债务的密集偿还期。

"公司的短期计息债务主要在2019年第四季度和2020年第一季度到期 长期计息债务主要在1-2年内到期,公司仍面临一定的集中还款压力。债务期限结构需要改善。 ”大公说道

根据荣盛发展2019年半年度报告,截至2019年上半年末,公司短期贷款92.16亿元,一年内到期的非流动负债241.59亿元,合计333.75亿元。 此前,2014年至2018年,荣盛发展一年内到期的非流动负债分别为76.32亿元、78.94亿元、83.85亿元、111.43亿元和175亿元。 也就是说,公司的长期有息债务将达到集中偿还期。

除应付票据56.89亿元和其他流动负债14.04亿元外,锦州股票开户到2019年上半年末,荣盛发展的短期债务总额将轻松超过400亿元,所有短期债务都将由荣盛在未来短期内偿还。

荣盛发展2018年年报显示,同期公司借款收到现金391.97亿元,偿债收到现金412.61亿元。 这是公司上市十多年来首次贷款规模没有还款规模大。

由于偿还债务支付的现金大幅增加以及银行承兑汇票支付的增加,荣盛发展2018年的筹资净现金流量从净流入量同比大幅增加。当年筹资活动产生的净现金流量为-96.54亿元,但2019年上半年再次成为正式成员,全年情况有待观察

根据大公的评级报告,截至2019年3月底,荣盛发展共获得信贷922.24亿元,未使用信贷541.71亿元。在上一次评级报告中,截至2018年3月底,荣盛发展共获得信用额度879.51亿元,未使用银行信用额度509.27亿元。

既然有空巨额银行信贷,为什么荣盛开发的银行贷款没有显著增加,而信托融资却显著增加?为什么公司“放弃”长期低利率的银行信贷额度,转而使用更多的信托和其他短期高利率的融资渠道?

对于房地产开发商来说,融资期限越长,利率越低越好。这也是许多住宅企业主要向银行借钱的主要原因。高利率和短期融资,如信托,只是住房企业融资的补充渠道。锦州股票开户

在荣盛发展的融资结构中,银行融资也是目前最重要的方式。 然而,就融资条件而言,短期债务占总债务的一半以上显然不是好消息。 要知道,住宅企业项目开发在一年甚至几年以上,如果短期贷款长期使用,后果是可以想象的

短期贷款比例高,债务集中到期。面对这种情况,房地产开发商要么增加销售以促进还款,要么借入更多资金以旧换新。 从上面可以看出,荣盛的合同销售增长率正在放缓,预付款停滞不前。因此,公司需要加大借贷力度。

借钱从近处寻找距离?

随着融资规模的扩大,荣盛发展中的限制性资产规模不断上升。限制性激励措施包括抵押贷款融资和其他原因。

2014年,荣盛发展没有披露资产限制的细节。 2015年至2018年,荣盛发展限制资产规模分别为227.2亿元、313.62亿元、424.15亿元和613.05亿元,2019年上半年进一步增长至676.4亿元 四年来,荣盛发展受限的资产规模几乎翻了三倍。

根据评级报告,截至2019年3月底,荣盛限制开发所有权或使用权的资产账面价值合计584.6亿元,占总资产的25.67%,是净资产的1.61倍 半年度报告时,荣盛限制性开发资产占总资产的比例已达到27.99%,占净资产的近30%,是净资产的1.79倍,而且这一比例还在上升。

“公司有限资产规模较大,仍占净资产的很大比例,对资产流动性有一定影响。 「这是评级机构对荣盛资产有限发展的结论

荣盛有限发展资产的扩张源于债务的增加 此前,该公司相继发行了两种美元债券。 2019年4月底和6月初,荣盛发展分别发行了3.25亿美元和1.75亿美元的海外美元债券,债券利率为8%

发行美元债券前,荣盛发展以7.3%的利率发行了9.1亿元的超短期融资券 4月底,荣盛发展原本计划再发行5.9亿元超短期融资券,利率区间为6%-7.2%。所有募集资金将用于偿还发行人及其子公司的贷款等计息负债。

但仅仅一周后,5月初,荣盛发展取消了超短期融资券的发行过程,因为“公司在调整融资计划并与主承销商和联合主承销商达成共识后,决定取消超短期融资券的发行。”

此次债券发行取消后,荣盛公共筹资发展的消息寥寥无几。国内公共债券发行和其他融资方式似乎已经暂时停止。

虽然目前中国没有公共债券融资,但荣盛的发展正寻求在海外发行美元债券。一般来说,无论是容易发行还是利率水平,海外融资都略高于国内融资,这也是海外美元债券利率高于10%的原因

虽然荣盛在发展海外美元债券方面没有达到10%以上的高利率,但资本成本也不便宜。 即便如此,荣盛的发展仍在“趋远避近”


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